• Déterminer le chiffre d'affaires de l'opération, connaître tous les postes de dépenses d'une opération et déterminer la charge foncière
• Diagnostiquer un bilan promoteur déséquilibré et identifier les postes en tension
• Mobiliser les leviers d'optimisation : programmation, conception, foncier, financement, commercialisation
• Construire, tester et comparer des scénarios de retour à l'équilibre
• Argumenter un scénario auprès des partenaires : collectivité, aménageur, bailleur, investisseur

Accueil et recueil des attentes

Introduction : pourquoi les bilans sont dans l'impasse

• Un contexte sous tension : coûts de construction, exigences environnementales (RE2020), coût du crédit, recul des ventes aux investisseurs particuliers
• Charge foncière et attentes des collectivités : l'effet ciseau
• Les nouveaux équilibres de marché : ventes en bloc, logement intermédiaire, nouveau statut du bailleur privé

Les différents postes du bilan d'opération et leur construction

• Définir une programmation immobilière
• Éclairage sur les différentes surfaces (SDP, SHAB, SU), typologies et TVA en fonction des produits
• Construire le chiffre d'affaires de l'opération : les différentes méthodes grâce aux études de marché
• Le bloc des dépenses : frais financiers, honoraires de vente et publicité, assurances, honoraires techniques, coût des travaux, taxes et autres participations
• Comprendre la notion de marge et de rentabilité
• Détermination de la charge foncière admissible

Diagnostiquer un bilan déséquilibré

• Faire appel aux ratios de contrôle : prix de revient au m², marge, part du foncier
• Tests de sensibilité : identifier les variables qui font basculer l'opération
• Distinguer un déséquilibre conjoncturel d'un déséquilibre structurel

Les leviers sur les recettes et la programmation

• Le mix produits : accession libre, logement locatif intermédiaire (LLI), accession sociale (BRS, PSLA), logement social en VEFA
• Ventes en bloc et démembrement de propriété (usufruit locatif)
• Multiproduit et hybridation : logement, activité, commerce, services*
• Optimiser la surface vendable : rapport SHAB/SDP, typologies, stationnement

Les leviers sur les coûts et le foncier

• Concevoir à coût objectif : structure, fondations, sous-sols, compacité, réemploi
• Phasage, allotissement et calendrier de l'opération
• Le foncier : compte à rebours, dissociation du foncier et du bâti (BRS, bail à construction), paiement différé, portage par un EPF
• Participations et fiscalité de l'urbanisme : taxe d'aménagement, PUP, participations en ZAC

Les leviers financiers et partenariaux

• Frais financiers, garantie financière d'achèvement, seuils de précommercialisation
• TVA à taux réduit et dispositifs fiscaux mobilisables
• Partager le risque et la valeur : négocier avec la collectivité, l'aménageur, le bailleur

Cas pratique

• À partir d'un bilan déficitaire, atelier en sous-groupes : chaque groupe actionne une famille de leviers
• Construction d'une matrice de sensibilité sous Excel
• Restitution et arbitrage : quel scénario présenter au comité d'engagement ?

Synthèse et bilan de la formation

*Pour en savoir plus sur les notions de multiproduit et d'hybridation, nous vous invitons à suivre le module : "Les enjeux de la transformation immobilière complexe : de la monovalence à l'hybridation"

Moyens pédagogiques

• Apports théoriques pour chaque sous-partie puis présentation d'une mise en situation pour assimiler les informations en relation avec un cas concret
• Réalisation de cas pratiques afin d'assurer la bonne compréhension des outils
• Préparation de matrice Excel pour une prise en main des outils

Supports pédagogiques

Le support de formation sera transmis, en format numérique, à chaque stagiaire. 

Urbaniste, qualifiée OPQU et membre de la RICS en expertise, elle accompagne depuis près de 15 ans les acteurs publics et privés dans leurs projets d'aménagement, immobiliers et patrimoniaux. Son parcours, à la croisée du conseil et de la maîtrise d'ouvrage, lui permet d'intervenir à toutes les étapes de la production de la ville, de la stratégie urbaine au montage et au suivi des opérations.

Spécialiste des transformations urbaines et immobilières, elle développe une approche transversale qui articule enjeux territoriaux, stratégie patrimoniale et faisabilité opérationnelle. Également autrice et codirectrice d'ouvrages spécialisés, elle anime des conférences et des formations en s'appuyant sur des méthodes concrètes et des retours d'expérience.

En amont de la formation

• Recueil des attentes des stagiaires afin de disposer des informations essentielles au bon déroulé de la formation (profil, niveau, attentes particulières...)
• Auto-positionnement des stagiaires afin d'évaluer le niveau de départ

Tout au long de la formation

• Évaluation des acquis en fonction des objectifs visés avec des questions orales, des exercices, des QCM, des cas pratiques ou mises en situation...

A la fin de la formation 

• Auto-positionnement des stagiaires afin de mesurer l'acquisition des compétences 
• Questionnaire de satisfaction en ligne 

SCET Formation mène une politique d'égalité des chances afin de permettre à toutes les personnes d'accéder à ses formations et de développer leur potentiel.

Si un bénéficiaire se trouve en situation de handicap au moment de la formation, temporaire ou permanent, notre référente handicap est à son écoute pour prendre en compte ses besoins et l'accompagner dans la mise en œuvre d'aménagements adaptés.

Pour la contacter en toute confidentialité : referent-handicap-scetformation@scet.fr

Pour les formations en inter-entreprises

La prestation est mise en œuvre après la validation de l'inscription à la date de la session choisie par le stagiaire, dans le respect d'un nombre minimum de 4 participants.

Les inscriptions peuvent être prises en compte jusqu'à 5 jours avant le début de la session concernée. Néanmoins, conformément à nos Conditions Générales de Vente, en cas d'inscription du client dans les délais de 10 jours ouvrés précédant le début de la formation, celui-ci renonce à pouvoir annuler sa formation sans frais (sauf cas de force majeure).

Pour les formations intra-entreprise

Le délai de prise en compte de votre demande est d'une semaine. Le temps de conception puis d'organisation de l'action dépend ensuite de la nature et de la complexité de celle-ci.

La prestation est mise en œuvre après validation de la proposition commerciale selon le planning d'intervention défini d'un commun accord.